2009-05-11 -
DETENZIONE ANIMALI IN CONDOMINIO


a) Danno cagionato da animali; b) Divieto di detenzione; c) Immissioni; d) Omessa custodia e malgoverno. a) Danno cagionato da animali In tema di responsabilità per danni cagionati da animali, l'art. 2052 cod. civ. stabilisce a carico del proprietario dell'animale una presunzione di colpa a vincere la quale non è sufficiente la prova di avere usato la comune diligenza nella custodia dell'animale, ma occorre la prova del caso fortuito. In questo è riconducibile anche la colpa del danneggiato, che, però, per avere effetti liberatori, deve consistere in un comportamento cosciente che assorba l'intero rapporto causale, e cioè in una condotta che, esponendo il danneggiato al rischio e rendendo questo per ciò stesso possibile in concreto, si inserisca in detto rapporto con forza determinante.

* Cass. civ., sez. III, 23 febbraio 1983, n. 1400, Parini c. Olivari. La responsabilità sancita dall'art. 2052 c.c. ricorre tutte le volte che il danno sia stato prodotto, con diretto nesso causale, dal fatto proprio dell'animale secundum o contra naturam, comprendendosi in tale concetto qualsiasi atto o moto dell'animale quod sensu caret, che dipenda dalla natura dell'animale medesimo e prescinda dall'agire dell'uomo.

* Cass. civ., sez. III, 19 gennaio 1977, n. 261. La presunzione di responsabilità per danno cagionato da animali, ai sensi dell'art. 2052 cod. civ., può essere superata esclusivamente qualora il proprietario o colui che si serve dell'animale provi il caso fortuito e pertanto non può attribuirsi identica efficacia liberatoria alla semplice prova dell'uso della normale diligenza nella custodia dell'animale stesso o della mansuetudine di questo, essendo, pertanto irrilevante che il suo comportamento dannoso sia stato causato da impulsi interni imprevedibili o inevitabili ed essendo, invece, sufficiente al permanere della suddetta presunzione che il danno sia stato prodotto con diretto nesso causale, da fatto proprio dell'animale. * Cass. civ., sez. III, 6 gennaio 1983, n. 75, Ente Teatr. Op. c. Ricci. La responsabilità per fatto di animale, di cui all'art. 2052 c.c., riguarda alternativamente il proprietario dell'animale e chi si serve dell'animale, per tutto il periodo in cui lo ha in uso.

* Pret. civ. Torino, 4 ottobre 1991, in Arch. civ. 1992, n. 3. b) Divieto di detenzione In tema di condominio di edifici il divieto di tenere negli appartamenti comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva, sicché in difetto di un'approvazione unanime le disposizioni anzidette sono inefficaci anche con riguardo a quei condomini che abbiano concorso con il loro voto favorevole alla relativa approvazione, giacché le manifestazioni di voto in esame, non essendo confluite in un atto collettivo valido ed efficace, costituiscono atti unilaterali atipici, di per sé inidonei ai sensi dell'art. 1987 c.c. a vincolare i loro autori, nella mancanza di una specifica disposizione legislativa che ne preveda l'obbligatorietà.

* Cass. civ., sez. II, 4 dicembre 1993, n. 12028. La detenzione di animali in un condominio, essendo la suddetta facoltà una esplicazione del diritto dominicale, può essere vietata solo se il proprietario dell'immobile si sia contrattualmente obbligato a non detenere animali nel proprio appartamento, non potendo un regolamento condominiale di tipo non contrattuale, quand'anche approvato a maggioranza, stabilire limiti (oneri reali e servitù) ai diritti ed ai poteri dei condomini sulla loro proprietà esclusiva, salvo che l'obbligo o il divieto imposto riguardino l'uso, la manutenzione e la eventuale modifica delle parti di proprietà esclusiva, e siano giustificati dalla necessità di tutelare gli interessi generali del condominio, come il decoro architettonico dell'edificio.

* Trib. civ. Piacenza, sez. II, 10 aprile 1990, n. 231, Copelli c. Cassi e Paganuzzi, in Arch. loc. e cond. 1990, 287. La detenzione di un animale può integrare in astratto la fattispecie di cui all'art. 844 cod. civ., in quanto tale norma, interpretata estensivamente, è suscettibile di trovare applicazione in tutte le ipotesi di immissioni che abbiano carattere materiale, mediato o indiretto e provochino una situazione di intollerabilità attuale; pertanto, in mancanza di un regolamento condominiale di tipo contrattuale che vieti al singolo condomino di detenere animali nell'immobile di sua esclusiva proprietà, la legittimità di tale detenzione deve essere accertata alla luce dei criteri che presiedono la valutazione della tollerabilità delle immissioni.

* Trib. civ. Piacenza, sez. II, 10 aprile 1990, n. 231, Copelli c. Cassi e Paganuzzi, in Arch. loc. e cond. 1990, 287. Nel caso in cui un regolamento condominiale di tipo contrattuale vieti di tenere animali che possano recare disturbo ai condomini, il giudice, accertati tali disturbi, può ordinare, con provvedimento di urgenza, l'allontanamento degli animali dagli appartamenti in cui sono tenuti.

* Trib. civ. Napoli, ord. 25 ottobre 1990, Ragosta ed altri c. Miranda e Cario, in Arch. loc. e cond. 1990, 737. Il giudice può, con provvedimento di urgenza ex art. 700 c.p.c., ordinare l'allontanamento di animali molesti (nella specie, cane) dal condominio, affidando l'esecuzione ad organi pubblici, con divieto assoluto di ritorno nell'edificio condominiale.

* Trib. civ. Napoli, ord. 8 marzo 1994, in Arch. loc. e cond. 1994, 337. Qualora una norma contenuta in un regolamento condominiale vieti la detenzione di animali che possano turbare la quiete o l'igiene della collettività, il semplice possesso di cani o di altri animali non è sufficiente a far incorrere i condomini in questo divieto, essendo necessario che si accerti effettivamente il pregiudizio causato alla collettività dei condomini sotto il profilo della quiete o dell'igiene.

* Pret. civ. Campobasso, 12 maggio 1990, in Arch. loc. e cond. 1991, 176. Non può l'assemblea, con voto di maggioranza, imporre ad un condomino il divieto di detenere cani negli appartamenti, ma occorre che il divieto sia posto nel regolamento condominiale.

* Trib. civ. Parma, 11 novembre 1968, in Riv. giur. edil. 1971, 446. L'amministratore del condominio è legittimato ad agire giudizialmente per il rispetto del regolamento e per la cessazione di molestie derivanti dalla detenzione di animali negli appartamenti, e la competenza in ordine a tale questione spetta al pretore.

* Trib. civ. Parma, 11 novembre 1968, in Riv. giur. edil. 1971, 446.

La delibera assembleare di approvazione del regolamento di condominio presa a maggioranza è invalida, perché limitativa delle proprietà individuali, nella parte in cui vieta ai condomini di tenere cani anche nelle logge e nei terrazzi.

* Trib. civ. Messina, 8 aprile 1981, n. 743, in Riv. giur. dottr. leg. e giur. 1981, 53.

c) Immissioni In caso di regolamento condominiale che vieti tassativamente di recare ‹‹disturbo ai vicini con rumori di qualsiasi natura››, il continuo abbaiare di tre cani pastori ed il suono di una batteria configurano sia la lesione di tale norma regolamentare che violazione dell'art. 844 c.c.

* Trib. civ. Milano, 28 maggio 1990, in Arch. loc. e cond. 1991, 792.

d) Omessa custodia e malgoverno L'art. 672 c.p. configura tre fattispecie criminose: ‹‹lasciar liberi››, ‹‹custodire senza le debite cautele››, ‹‹affidare a persona inesperta›› animali pericolosi. Consuma la seconda di tali ipotesi colui che, nella sua dimora, tenga un cane lupo da guardia di grossa taglia, slegato e privo di museruola, quando al medesimo sia possibile portarsi nell'ingresso, nella portineria e in ogni altro luogo ove siano ammessi i visitatori, per tal modo esposti al rischio di improvvisi assalti.

* Cass. pen., sez. VI, 17 marzo 1970, n. 684, Fraschini.

L'obbligo di custodire e di governare animali dotati di naturale ed istintiva ferocia o che in determinate circostanze possano diventare aggressivi incombe sul detentore a qualsiasi titolo. Risponde, quindi, della contravvenzione di cui all'art. 672 c.p. il custode non proprietario di un cane lupo affidatogli se omette di osservare le regole di condotta previste dal detto articolo.

* Cass. pen., sez. IV, 29 ottobre 1968, n. 1738, Scali.

Pericolosi per l'altrui incolumità devono ritenersi non soltanto gli animali la cui ferocia è caratteristica naturale o istintiva, ma tutti quelli che, sebbene domestici, possono divenire pericolosi in determinati casi e determinate circostanze. Dal novero di questi ultimi non si può escludere il cane normalmente mansueto; per tale categoria di animali la pericolosità deve essere accertata in concreto considerando la razza di appartenenza ed ogni altro elemento rilevante.

* Cass. pen., sez. IV, 3 marzo 1970, n. 822, Bonichini.

Ai fini dell'integrazione del reato p.p. dell'art. 672 n. 1 cod. pen. non occorre l'accertamento della pericolosità dell'animale né l'esposizione e pericolo della pubblica incolumità e non rileva la durata, ancorché breve, dell'omessa custodia.

* Cass. pen., sez. IV, 26 febbraio 1982, n. 1942, (ud. 27 ottobre 1981), Nolli. I cani da guardia in genere, e quelli appartenenti anche per somiglianza alla razza dei pastori tedeschi in particolare, sono da considerarsi pericolosi e, quindi, rientranti nella disciplina di cui all'art. 672 c.p. (omessa custodia e malgoverno di animali).

* Cass. civ., sez. I, 8 marzo 1990, n. 1840, Vara c. Pref. Caltaniss.

L'impianto di riscaldamento centralizzato non scalda abbastanza? Il condomino deve comunque contribuire alle spese di mantenimento.

CONDOMINIO NEGLI EDIFICI - PARTI COMUNI DELL'EDIFICIO - IMPIANTI COMUNI - RISCALDAMENTO (TERMOSIFONE) - Impianto centralizzato - Insufficiente erogazione del servizio - Contribuzione nelle spese di esercizio - Diritto di esonero del condomino - Esclusione - Obbligo di contribuzione - Sussistenza - Danni subiti dal condomino per la carente erogazione del riscaldamento - Accertamento giudiziale e liquidazione - Affermazione - Criterio.

L'obbligo del condomino di contribuire alle spese necessarie alla conservazione ed al godimento del servizio centralizzato del riscaldamento (come di ogni altra parte comune) non viene meno per la semplice circostanza che l'impianto non eroghi sufficiente calore nè, quest'ultima circostanza, può giustificare un esonero dal contributo.

Tuttavia, in caso di insufficiente erogazione della giusta quantità di calore, il condomino può far valere la lesione al suo diritto ad una adeguata erogazione di calore, previo accertamento giudiziale del danno subito e della sua liquidazione, riferibile, da un lato, ai contributi pagati - a questo scopo - al condominio e, da un altro lato, alle spese affrontate per supplire - con propri mezzi - alla carente erogazione del servizio centralizzato.  

Le Antenne Satellitari sono "Innovazioni necessarie"

Nella Gazzetta Ufficiale n. 70 del 24 marzo scorso è stata pubblicata la legge 20 marzo 2001, n. 66 la quale stabilisce che entro l’anno 2006 le trasmissioni televisive dei programmi e dei servizi multimediali devono essere irradiate esclusivamente in tecnica digitale.

Con questo obbiettivo , al comma 13 dell’art. 2 bis e’ stata prevista un’importante “novità” della quale l’amministratori e condominio dovranno tener conto in occasione di delibere relative all’installazione di nuovi impianti satellitari.

Infatti, per favorire lo sviluppo e la diffusione delel nuove tecnologie , e per l’installazione di una nuova antenna parabolica centralizzata sarà sufficiente il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio rappresentanti almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio, facilitando la realizzazione senza la prevista maggioranza qualificata che determinava difficoltà per l’impegnativo voto assembleare, essendo una “innovazione necessaria”.

Essa contribuisce a migliorare l’aspetto ambientale molto spesso deteriorato dalla presenza di numerose parabole individuali che non possono essere rimosse per la garanzia del costituzionale diritto all’informazione.;

Alcuni contro sono l’esclusione dei benefici fiscali e l’osservanza dei regolamenti edilizi, quando ci sono, emanati dai comuni soprattutto per quanto riguarda la tutela dei centri storici.

L'ASSEMBLEA CONDOMINIALE

L’assemblea è l’organo principale del condominio, è il suo organo deliberante la quale può essere validamente e regolarmente costituita solo in seguito all’approvazione e formazione delle tabelle millesimali.

I compiti e le attività dell’assemblea sono ( ex art. 1135 c.c.):

nomina, conferma, sostituzione o revoca dell’amministratore e alla eventuale sua retribuzione;

approvazione del bilancio preventivo e consuntivo annuali ripartendo le relative spese tra i condomini;

delibera in ordine alle opere di manutenzione straordinaria nonché in ordine agli atti di acquisto, alienazione o costituzione di diritti reali sulle parti comuni dell’edificio;

delibera di promuovere liti o resistere a domande intraprese contro il condominio;

a modificare il regolamento di condominio;

all’uso o al godimento delle parti comuni con esclusione di qualsiasi ingerenza sulle parti in proprietà esclusiva:

qualsiasi altra decisione eccedente l’ordinaria amministrazione;

L’assemblea può essere convocata in via ordinaria o in via straordinaria.

L’assemblea è convocata in via ordinaria almeno una volta l’anno per discutere e deliberare sulle materie indicate dall’1135 c.c., questa può essere richiesta in qualsiasi momento dall’amministratore o da un condomino.

Diversamente l’assemblea straordinaria può essere convocata dietro richiesta dell’amministratore o di almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio.

L’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza.

Detto avviso di convocazione deve essere inviato a tutti i condomini o attraverso raccomandata o mediante firma su un foglio nel quale è riportato il testo della convocazione.

La mancanza dell’invito anche di uno solo dei condomini rende nulla la deliberazione dell’assemblea.

Il condomino non invitato può sempre impugnare la delibera assembleare.

Molto importante è la regolarità della convocazione per la stessa validità delle delibere assembleari.

Di fatto l’assemblea non può deliberare se non sono stati invitati tutti i condomini ed è regolarmente costituita solo con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell’edificio e i 2/3 dei partecipanti al condominio.

L’assemblea quindi delibera regolarmente e validamente in prima convocazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, mentre in seconda convocazione con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 dei partecipanti al condominio e 1/3 del valore dell’intero edificio.

Giova inoltre rilevare che le deliberazione che hanno ad oggetto le innovazioni devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i 2/3 del valore dell’edificio.

Molto importante è anche l’ordine del giorno nel quale devono essere inseriti gli argomenti che saranno oggetto dell’assemblea.

Compito dell’assemblea è anche quello di nominare un presidente e un segretario ( con la maggioranza prevista dalla legge) i quali hanno il compito e la funzione di dirigere e gestire la riunione assembleare al fine di garantirne la validità e regolarità.

Giova evidenziare infine che contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all’autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l’esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dalla stessa autorità.

Il ricorso deve essere presentato entro 30 giorni ( a pena di decadenza), che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.

  TABELLE MILLESIMALI

Ad ogni unità immobiliare viene assegnato un valore millesimale che rappresenta la quota di comproprietà delle parti comuni.

I valori millesimali sono raccolti in una tabella, detta tabella millesimale. La tabella è allegata al regolamento condominiale.

I valori millesimali hanno una duplice valenza:

stabilire le maggioranze per la regolare costituzione dell'assemblee condominiale e la validità delle deliberazioni assunte

ripartire le spese comuni tra i condomini

I millesimi stabiliscono la quantità di godimento sulle parti e servizi comuni del condominio, che ogni condomino ha in funzione della sua proprietà esclusiva.

La tabella millesimale dunque, individua il valore di ogni unità immobiliare rispetto al valore dell’intero immobile, ed è proprio in base a tale valore attribuito ad ogni singola unità abitativa che viene stabilita la possibilità di poter decidere sul godimento della cosa comune.

La revisione o la modifica delle tabelle condominiali

E' ammessa dall’articolo 69 disp.att. c.p.c. :

a) quando sono conseguenza di errore;

b) quando sono mutate le condizioni di una parte dell’edificio a seguito di sopraelevazione, di parziale espropriazione o di innovazioni di vasta portata che abbiano alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.. Il regolamento comunque non può prevedere l’immutabilità delle tabelle millesimali.

Le tabelle non possono essere modificate a maggioranza da una delibera condominiale, ma occorre l'unanimità dei condomini (Cass. 5.7.1973, n.1887). Non è invece richiesta la partecipazione di tutti i condomini. Si ritiene tuttavia che una tabella millesimale applicata per molti anni senza che vi siano state opposizioni da parte dei condomini, costituisca un'approvazione "implicita" (Cas.. 19.1.1995, n.602)

  REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

Il regolamento di condominio è molto importante in quanto disciplina la vita condominiale.

All'interno del regolamento di condominio sono contenute le norme che disciplinano i servizi e le parti comuni, l’attività dell’amministratore e quella dell’assemblea condominiale.

Sono allegate al regolamento di condominio le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese.

In pratica, il regolamento di condominio, può essere considerata la legge interna dei condomini. Una legge speciale rispetto alla normativa generale dettata dal codice civile.

L’articolo 1138 c.c. prevede l’obbligo di redigere un regolamento di condominio quando vi sono più di dieci condomini. Diversamente la sua redazione è facoltativa da parte dei condomini, ma una volta predisposto verranno applicate le stesse regole e norme previste per quello obbligatorio e avrà la stessa efficacia.

Quando i condomini sono più di dieci e l’assemblea nulla delibera in proposito, ogni condomino può interessarsi della redazione del regolamento condominiale. Il regolamento di condominio è approvato con un numero di voti pari almeno alla metà dei condomini intervenuti in assemblea e titolari di almeno la metà del valore dell’edificio e quindi dei millesimi.

Il regolamento condominiale per poter essere modificato deve essere approvato con la stessa maggioranza prevista per la sua approvazione.

Le eventuali infrazioni alle norme poste nel regolamento di condominio possono essere sanzionate con il pagamento di una somma di denaro solitamente stabilita nel regolamento stesso. L'importo però della sanzione, secondo l'art.70 disp.att. C.C, deve essere simbolico di 5 centesimi di Euro (100 delle vecchie lire). Questa norma è discutibile (l'art. 72 disp.att.C.C., non include infatti l'art. 70 tra gli articoli inderogabili), ecco quindi che alcuni regolamenti prevedono sanzioni superiori..

Il regolamento condominiale non può limitare o condizionare il diritto dei condomini sulla cosa comune.

Il regolamento condominiale inoltre può avere origine interna o esterna a seconda che derivi dall’assemblea dei condomini (regolamento assembleare) o meno ( regolamento contrattuale).

Il regolamento contrattuale è predisposto dal costruttore prima della vendita dei singoli appartamenti, oppure viene approvato da tutti i proprietari all'unanimità.

Il regolamento contrattuale può contenere limitazioni d'uso (es. divieti di determinate destinazioni delle unità immobiliari) sia delle parti di esclusiva proprietà dei singoli condomini che di quelle comuni.

Il regolamento d'assemblea è, in un certo senso, meno forte di quello contrattuale, perché può riguardare solo il modo in cui si utilizzano le parti comuni, ma non i diritti dei condomini su queste parti e sui beni di proprietà individuale, quali risultano dagli atti di acquisto o da accordi privati.  

Per le ritenute del 4% l'obbligo di versamento scatta solo per somme superiori ai 200 euro

Per semplificare la vita ai condomini e soprattutto agli amministratori il Ministero dell'Economia ha presentato un emendamento al DL Bersani sulle liberalizzazioni, che sospende l'obbligo di versamento della ritenuta 4% fino al raggiungimento dell'importo minimo di Euro 200,00 con effetto dal 1/1/2007.

Tale pagamento è comunque dovuto entro la prima scadenza utile appena raggiunto il minimo anzidetto.

Entro il 16/1/2008 dovranno essere versate tutte le ritenute operate anche non superiori a 200,00 Euro. ...